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武汉楼市的观察

本文算是《武汉买房记》的续,讲些武汉楼市的观察。

对其它城市不熟悉,主要和杭州比,发现:

  1. 武汉新盘几乎没有倒挂。但杭州倒挂特别严重,总价400万的新房,买到手可能就赚到100万。
  2. 武汉随便一个盘都是地铁盘,很多地铁盘不到2W。杭州楼盘有个地铁都吹上天了。
  3. 武汉地段不以环线论英雄。武汉有多中心,像汉口、武昌、关山、光谷东。光谷东已经在三环外了,但价格可能与二环内相当。

这些现象背后的原因,与武汉的地形有很大关系。武汉的地形决定了武汉只能发展多中心,无法以某一处为中心形成连续的辐射效应。

武汉楼市的观察武汉地图

在武汉读过书,却也是第一次认真看武汉地图。才注意到:武汉除了长江、汉江,还有很多湖,并且,这些湖的面积都非常大。

这些大江大湖,直接把武汉割的四分五裂的。

所以,它不可能有所谓的中心环线,只能一块一块的发展,每个块都是中心。从图中也能清晰的看到武汉的规划路径。

传统上武汉是围绕长江和汉江交汇处发展的,即汉口、武昌和汉阳三镇。汉口和武昌还算有一块比较大的地,汉阳已经有两个湖杵在那了,而且汉阳传统上是工业区,相比汉口金融商业区和武昌行政教育区的定位,一直处于落后状态。

汉口一直围绕着汉正街发展的,东南被长江、汉江阻断,只能往西北扩,好在西北区域够大,没有阻碍。

但武昌的发展,上有东湖、长江,还有个搬不走的钢铁国企,被阻断了;下有汤逊湖、黄家湖,也被阻断了。所以,只能往东发展——这个太重要了。

然后,在200X年,武汉也要发展高新产业,三镇中肯定首选武昌,毕竟这里有很多大学。从武昌圈出一块新地,当时估计只有关山(光谷)最合适了(武昌往东,跳过南湖的一块新地)。2008年我到华科(就在光谷)念书时,光谷还是大农村,如今却是武汉最繁华的区域之一,东湖高新区也成了武汉GDP的TOP1。

经过十几年发展,光谷的地全部用完了,尤其是当初的规划中,住宅用地非常多,商业用地反而很少,严重制约了它进一步发展。

东湖高新区需要找一块新地,讲个升级版的故事。当然要继续往东,便有了新的宇宙中心光谷东。

在交通上,雄楚大道和高新大道,便是串联武昌滨江、广埠屯、光谷、光谷东的主干道。一条完美的东西线主干道。

如果2008年读书时有这些判断,就牛逼了,妥妥的买买买啊。

至于地铁,只能说武汉地铁无论是规划还是建设速度,都比杭州强多了。多中心加高密度的地铁网络,使得武汉楼市供给更多,也更平均。整个大武汉,给人的感觉是,在哪买房都挺方便的,自然就不会出现某个区域高的离谱了。

这样的楼市,挺健康的。

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